上海市人民政府


上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市政府


第一章 总 则
第一条 根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。
第三条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。
第四条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：
（一）土地使用权和房屋产权同时转移。
（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。
（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。
第五条 本细则所称的下列用语含义是：
（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。
（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。
（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。
第六条 按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。
房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章 房屋出售
第七条 按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。
第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。
第九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第十条 房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。
第十一条 房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：
（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）随之转移的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋价金的支付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十二条 《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。
第十三条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章 房屋预售
第十四条 符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。
第十五条 预售的房屋必须具备下列条件：
（一）有审核批准的施工设计图纸；
（二）有建筑执照；
（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
（五）本细则规定的其他条件。
第十六条 房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：
（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；
（三）房屋预售计划；
（四）《房屋使用、管理、维修公约》；
（五）预售款的监管机构和使用监督方案；
（六）按规定应提交的其他文件。
房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。
第十七条 预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：
（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）相应的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十八条 房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。
第十九条 预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。
房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。
房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。
第二十条 房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章 房屋出租
第二十一条 租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。
出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：
（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）房屋的使用性质；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、维修内容；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他内容。
第二十二条 出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。
第二十三条 凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。
第二十四条 出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。
出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第五章 附 则
第二十五条 房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。
第二十六条 房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。
第二十七条 房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。
第二十八条 委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。
第二十九条 在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。
第三十条 有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。
第三十一条 房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。
第三十二条 本细则由市房管局负责解释。
第三十三条 本细则自一九八八年十一月一日起施行。



1988年10月12日
中共淄博市委　山东省淄博市人民政府


中共淄博市委　淄博市人民政府关于机关效能建设的若干规定(试行)淄发〔2003〕20号

　　 (2003年7月4日)
　　第一章　总　　则
　　第一条　为转变机关工作作风,提高工作效率和服务质量,规范从政行为,加强机关效能建设,进一步优化经济发展环境,根据《国家公务员暂行条例》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
　　第二条　本规定适用于本市党的机关、行政机关(包括垂直管理的行政机关)、司法机关、人民团体和具有行政管理职能的事业单位(以下简称机关)及其工作人员。
　　第三条　机关效能建设坚持治标与治本相结合,规范从政行为与建章立制相结合,监督检查与改进工作相结合。
　　第二章　制度建设
　　第四条　机关及其工作人员应当按照便民、高效、及时、公开的原则,制定并实施相应的工作制度和工作程序。
　　第五条　实行政务公开和服务承诺制度。机关对涉及经济和社会发展全局、与群众利益密切相关的重要事项的决策,应当通过听证会、论证会等形式广泛征求意见。重大决策、重要管理事项,应当利用各种形式及时向社会公布。机关应当公开承诺服务内容,并严格遵守承诺,一旦违反承诺,应当承担相应的责任。
　　第六条　实行公示制。机关应当制作办事指南,在醒目位置标明科室的设置、职责范围、办事程序、办事依据、办事时限、办事要求以及承办人员、负责人姓名等内容,并印制相关材料,管理相对人索要相关材料时,应无偿提供。
　　第七条　实行挂牌和持证上岗制度。机关工作人员办公桌上应统一放置设有本人照片、姓名及职务的标示牌,在工作时间统一佩戴有本人照片、部门名称、本人职务及姓名的胸牌。除执行特殊任务外,执法人员应持证上岗。
　　第八条　建立岗位目标责任制。机关应将其职责分解到各个岗位,机关工作人员应严格履行岗位职责。
　　第九条　实行首问责任制。管理相对人到机关办事时,第一个接受询问的本机关工作人员即为首问责任人。凡请求和询问的事项属于本人职责范围内的,首问责任人应当严格按照马上就办、一次性告知和限时办结等制度予以办理;凡请求和询问的事项不属于本人职责范围,但属于本机关职责范围的,首问责任人应负责引导或帮助联系;凡请求和询问的事项不属于本机关职责范围的,首问责任人也要热情接待,告知应找哪个部门,给予必要的帮助。
　　第十条　实行马上就办和“两个一次性告知”制度。机关及其工作人员对管理相对人的首次办事请求,如果符合规定、手续齐全的应马上办理,不能马上办理的,应说明原因,并限时办理;如果不符合规定要求,无法办理的,应一次性告知其原因和依据;对符合规定但手续不齐全的,应一次性告知所缺的全部手续、书面材料、办事程序和办事依据。
　　管理相对人可以查询与自身利益相关事项的办事进度和结果,承办人应如实告知,但涉及保密内容的除外。
　　第十一条　实行限时办结制度。凡法律、法规、规章和规范性文件明确办事时限的,必须在时限内办结;法律、法规、规章和规范性文件没有规定办事时限的,应结合实际,本着简捷快办的原则,制定时限,予以公布,并严格执行。
　　如果机关对管理相对人的办事请求超时限办结,在规定时限内又没有提出意见的,应视为同意。
　　第十二条　实行否定报备制。机关工作人员根据有关规定,对管理相对人的办事请求决定不予办理的,应将否定的情况及理由书面报机关领导备案,并在规定时限内向管理相对人说明理由。
　　第十三条　实行AB角工作制。机关对每项工作应确定AB两名经办人员,当A角不在时,由B角负责办理有关事项。
　　第十四条　实行集中审批制度。市、区(县)应当建立行政审批服务中心,完善各项职能和配套服务措施,实行“一个窗口收费”、“一站式审批”、“一条龙服务”。
　　第十五条　实行执法检查预告、公示制。除执行特殊检查外,机关依法实施的检查活动,应当在检查前将检查的项目、依据、内容、时间、人员等通知被检查对象。检查结束后利用各种形式公示检查结果。
　　第十六条　严格执行职务(岗位)过错责任追究制度。机关工作人员应明确过错责任追究的范围、程序以及应承担的责任。违反职务(岗位)过错追究办法的,应当追究其过错责任。
　　第十七条　实行错案追究制。行政执法机关、司法机关及其他执法执纪机关在办理违法违纪案件时应当明确办案责任,对故意或过失造成虚假错案的,实行错案追究制。
　　第十八条　实施机关效能考评制度。机关应结合工作实际建立科学、量化、可操作性强的效能考评制度,将效能考评与年度考核相结合,作为业绩评定、奖惩和选拔任用的重要依据。
　　第三章　工作要求
　　第十九条　机关效能建设实行领导负责制。机关应有专人负责机关效能建设工作,定期研究和部署开展机关内部或系统内部的效能监察活动,确保机关工作人员严格遵守和执行机关效能建设的规定,依法高效办事。
　　第二十条　机关应当本着高效、快捷、规范、便民的原则,按照机关效能建设规定的要求,加强内部制度建设,进一步明确职务及岗位职责,规范从政和服务行为。
　　第二十一条　机关及其工作人员应当不断改善工作作风,增强服务意识和大局观念,对关系经济发展、社会稳定和群众切身利益的事,应急事急办、特事特办,并保证办结的质量。
　　第二十二条　机关及其工作人员应当爱岗敬业,严格遵守各项规章和管理制度,认真落实文明服务规范,健全各种便民、利民的服务措施,严禁“四难”现象,为管理相对人提供优质服务。
　　第二十三条　机关及其工作人员应当严格执行各项廉政建设的规定,树立正确的权力观、地位观和利益观,崇俭自守、廉洁奉公,不得滥用职权、徇私舞弊。
　　第四章　监督检查
　　第二十四条　建立健全机关效能监察机制。针对效能监察,机关内部应当建立各负其责、齐抓共管的领导体制和工作机制,搞好自我督查工作。各级纪检监察机关负责对辖区内机关效能建设工作实施监督检查。
　　第二十五条　建立经济环境和机关效能监察投诉机构。市、区(县)纪检监察机关应建立经济环境和机关效能监察投诉中心,整合受理投诉机构。市、区(县)直部门及有关单位要设立投诉电话并向社会公布,安排专人负责投诉工作,调查处理投诉问题。
　　第二十六条　经济环境和机关效能监察投诉中心可以通过明察暗访、公开曝光等手段,对机关效能建设情况进行监督检查。也可根据企业和群众反映较多的热点、难点问题,开展专项治理。
　　第二十七条　经济环境和机关效能监察投诉中心有权要求有关单位报告效能建设情况;对投诉问题可指导单位进行调查处理;对敏感问题可进行直接调查;对破坏经济环境、违反效能建设规定的行为提出监察建议或作出监察决定。
　　第二十八条　机关效能建设实行责任追究制。对有关机关及其工作人员未认真落实本规定造成不良社会影响或严重后果的,按照公务人员职务(岗位)过错追究办法追究负责人和当事人的责任。
　　第五章　附　　则
　　第二十九条　本规定自2003年7月4日起施行。