无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
福建省厦门市集美区人民政府办公室


集府办〔2008〕23号
厦门市集美区人民政府办公室关于印发集美区残疾儿童康复救助办法（试行）的通知


各镇（街），各管委会，区直各办、局，各有关单位：

　　《集美区残疾儿童康复救助办法（试行）》已经十届区政府第二十六次常务会研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。

　　附：《集美区残疾儿童康复救助办法（试行）》

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　厦门市集美区人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年三月十一日

集美区残疾儿童康复救助办法（试行）

　　第一条　为加强对残疾儿童实施有效的早期干预、矫治，帮助残疾儿童重建生活自理、学习及社会交往的能力，制订本办法。

　　第二条　本办法所称康复救助，是指政府主导、财政补贴和家庭承担相结合，以帮助聋儿、弱智、自闭症、脑瘫儿童及时接受“开智”、“启聪”、脑瘫等“抢救性训练”、矫治的救助措施。

　　第三条　康复救助对象须齐备以下条件：

　　（一）本区户籍中的中低收入家庭成员；

　　（二）年龄在10周岁以下；

　　（三）持有厦门市残疾人联合会核发的《残疾人证》或市康复工作办公室认定的有资质医疗机构出具的自闭症诊断书；

　　（四）经区残联组织专家评估为具有功能重建潜力，被列为当年“抢救性训练”、矫治（含社区训练矫正）的对象。

　　第四条　符合上述条件的救助对象提交康复救助申请，需提供以下相关资料：

　　（一）《厦门市居民户籍证》和厦门市残疾人联合会核发的《中华人民共和国残疾人证》或市康复工作办公室认定的有资质医疗机构出具的自闭症诊断书的复印件；

　　（二）《集美区残疾儿童“抢救性训练”、矫治申请表》或《集美区残疾儿童社区训练矫正申请表》。

　　第五条　残疾儿童康复救助坚持公开、公平、公正、量力而行，与本区经济社会发展水平和财政支付能力相适应原则。

　　第六条　区残联负责残疾儿童的普查登记、评估和相关审批工作，并于每年8月31日前确定下一年度残疾儿童“抢救性训练”、矫治和补助计划。符合康复救助条件的独生子女优先列入康复救助计划。

　　第七条　经评估，残疾儿童可分为以下两种康复救助类型：

　　（一）“抢救性训练”、矫治对象；

　　（二）社区训练矫正对象。

　　第八条　列入“抢救性训练”、矫治计划的残疾儿童，原则上安排在本市具有康复资质的医疗机构，分期分批实施康复救助；矫治后期及轻度残疾儿童列入社区康复训练矫正计划，根据就近原则，由区残联协调在社区康复医疗机构进行康复救助。

　　第九条　康复救助计划当年有效，跨年度的须经审批后列入下一年计划；每个康复救助对象原则上只享受1个周期的康复救助。

　　第十条　残疾儿童“抢救性训练”、矫治计划执行周期为：

　　（一）聋哑听力语言康复、配助听器2年，电子耳蜗2年；

　　（二）弱智“开智”综合训练3年；

　　（三）自闭症“行为矫治”综合训练3年；

　　（四）脑瘫儿童“运动功能补偿”综合训练3年；

　　（五）残疾儿童家长训练：聋儿15天，弱智20天，自闭症30天，脑瘫儿25天。

　　社区训练矫正周期同上。

　　第十一条　残疾儿童康复救助标准：脑瘫儿每人每月最高补助2400元；聋哑、弱智、自闭症儿童每人每月最高补助1800元。聋儿配置助听器的，每人一次性（五年内）补助4000元；聋儿列入省“听力重建计划”植入人工耳蜗的，每人补助手术费及训练费等共20000元；聋儿自费植入人工耳蜗的，每人补助30000元。

　　对残疾程度较轻，经区残联协调在社区训练矫正的，凭社区康复医疗机构开出的有效凭证,每月给予补助500元，凭证金额不足500元的，按实际支出费用补助。

　　第十二条　残疾儿童康复救助金的申报，每季度办理1次，于季度末当月1-15日办理。康复救助金的申报程序为：

　　（一）由救助对象户主或监护人持《集美区残疾儿童“抢救性训练”、矫治申请表》或《集美区残疾儿童社区训练矫正申请表》的批准件及相关收费凭证的原件，向区残联申领补助；

　　（二）区残联自收到上报的申领材料起，在5个工作日内审核完毕报区财政局和市残联。

　　（三）区残联在收到救助金拨款后，在5个工作日内通知救助对象户主或监护人领取、填写《残疾儿童康复救助金领取登记表》，然后将救助金转入救助对象户主或监护人指定的账户。

　　第十三条　为进一步改善残疾儿童康复环境，各有关部门应切实加强残疾儿童康复机构建设，加大对社区残疾人康复站（室）设施设备经费的投入，不断完善残疾儿童“开智”、“启聪”、脑瘫等“抢救性训练”、矫治环境,逐步建立健全残疾儿童康复长效机制，实现残疾儿童康复工作的良性循环。

　　第十四条　对救助对象的康复训练情况，康复机构应进行跟踪随访，建立随访记录，适时对前期训练效果进行评定并根据评估结果调整训练计划，对其进行后续训练，实现个性化康复服务。

　　第十五条　接受康复训练的家长向区残联报名，填写《残疾儿童家长培训登记表》，由区残联分送到获得资质认定的康复医疗机构培训，培训费由区残联承担。

　　第十六条　区残联负责建立救助对象、补助经费使用等档案，自觉开展康复救助经费使用情况自查和评价工作，并将经费使用情况定期报送区财政部门。

　　第十七条　区财政局负责残疾儿童康复救助资金的筹集，及时下拨救助资金，做好对康复补助经费使用情况的监管，定期开展跟踪检查和绩效考评。

　　第十八条　本办法自2008年1月1日起施行。

　　第十九条　本办法由区残联负责解释。