海南省人民政府


海南省农业开发用地管理若干规定


海南省人民政府令第149号

《海南省农业开发用地管理若干规定》已经2001年9月13日海南省人民政府第115次常务会议通过，现予公布，自2001年12月1日起施行。

省长汪啸风
二○○一年九月三十日

第一条为了促进农业发展和生态保护，加强农业开发用地管理，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条本省国有土地或者集体所有土地流转用于农业开发的，适用本规定，但集体所有土地内部承包以及由内部承包方依法进行土地流转用于农业开发的除外。

农垦系统国有土地流转用于农业开发的管理办法另行制定。

第三条本规定所称土地流转，是指以出让、转让，对外承包、对外转包，联营合作等方式处分土地使用权（承包经营权）。

第四条国有土地流转以及集体所有土地以出让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，由县级以上土地行政主管部门管理。

集体所有土地对外承包、对外转包用于农业开发的，由县级以上农业行政主管部门和乡（镇）人民政府管理。其中涉及土地权属、土地利用规划的事项，由县级以上土地行政主管部门管理。

第五条建立耕地保养制度，合理使用土地资源，防止耕地质量下降。禁止下列破坏土地资源和生态环境的农业开发行为：

（一）对土地实行过度开发或者掠夺式利用的；

（二）在土地利用总体规划划定的林地区内开垦耕地和单一种植草本经济作物的；

（三）在基本农田、沿海国家特殊保护林带内挖塘养殖的；

（四）造成土地沙化、盐渍化，水土流失和污染土地的；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第六条农业开发用地规模应当与经营者的投资规模、开发能力和项目的实际需要相适应。禁止以农业开发为名，变相圈占土地。

涉及集体所有土地流转的，还应当依照有利于稳定家庭承包经营体制、并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地的原则，合理确定流转土地的面积。

第七条土地流转用于农业开发的，应当约定流转期限。

农业开发用地流转期限应当与土地用途、开发项目相适应。当事人应当在法律、法规规定的期限内，合理商定具体的流转期限，做到长短适宜。

土地对外承包用于国家和本省鼓励投资的农业开发项目确需延长期限的，经省人民政府批准可以延长。

第八条农业开发用地的出让价格不得低于该地块的土地征用补偿费标准；年承包金、年租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。

各市、县、自治县人民政府应当根据本行政区域内不同土地的位置、年纯收益等因素，划分农业开发用地等级，评估并公布不同等级的农业开发用地价格，指导土地所有权人和使用权人合理确定土地流转价格，防止因低价流转造成国有和集体资产的流失。

具备条件的地方，农业开发用地流转应当以公开竞价的方式进行。

第九条集体所有土地流转用于农业开发的，应当将流转方案或者协议提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。流转方案或者协议应当对流转土地的范围及其面积、期限、地价等事项提出明确意见。流转方案或者协议须经2／3以上的村民会议成员或者村民代表同意。

第十条禁止集体所有土地发包方擅自强行改变土地内部承包关系。已经对内承包的集体所有土地，因农业开发确需以发包方名义集中流转的，发包方须征得承包方同意，与承包方依法协商处理土地承包合同关系，并不得侵害承包方依法享有的权益。

第十一条土地流转合同由土地所有权人或者使用权人作为一方当事人签订。任何单位和个人包括土地流转的审查、批准机关，不得代替土地所有权人或者使用权人签订土地流转合同。

集体所有土地的流转合同由集体经济组织或者村民自治组织作为一方当事人签订。

第十二条流转用于农业开发的土地，应当权属清楚。尚未确权的，应当先办理土地确权手续。

土地所有权人或者使用权人提出农业开发用地流转申请或者报请批准土地对外承包合同时，应当向审查、批准机关提供土地权属证书。

第十三条国有土地流转以及集体所有土地以出让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，依照《海南经济特区土地管理条例》规定的权限，由县级土地行政主管部门负责审查，报县级以上人民政府批准。

集体所有土地对外承包合同由乡（镇）人民政府批准。有下列情形之一的，乡（镇）人民政府应当先将承包合同报市、县、自治县人民政府核准后，再予批准：

（一）连片对外承包土地面积超过6．66公顷，并且用地年限超过3年的；

（二）因乡级集体经济组织不健全，需由乡（镇）人民政府代签乡级农民集体所有土地对外承包合同的。

第十四条对涉及集体所有土地流转的用地申请及合同，乡（镇）人民政府及有关审查、批准机关应当核实村民会议或者村民代表会议通过的决议和其他讨论记录材料。未经村民会议或者村民代表会议依法讨论通过的，不得同意或者批准。

第十五条未经批准，私自进行土地流转的，或者以承包、联营合作名义变相出让、转让土地使用权的，流转行为及相关合同无效。对有关当事人应当依法处理。

擅自将不属于自己所有或者合法使用的土地与他人签订流转合同的，该合同无效。由此造成的损失由过错方承担。

第十六条审批机关在审批农业开发用地时有下列情形之一的，其审批行为及相关的批准文件无效；

（一）违反法定审批权限的；

（二）违反法定审批程序的；

（三）违反土地利用总体规划确定的用途的；

（四）违反法定用地期限的；

（五）集体所有土地流转合同未经2／3以上村民会议成员或者村民代表同意的。

因违法审批给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。对违法实施审批的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条农村集体经济组织或者村民自治组织直接负责的主管人员和其他直接责任人员有下列行为之一，造成农村集体经济损失或者资产流失的，由县级以上农业行政主管部门处以5000元以上20000元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未将土地流转方案提交村民会议或者村民代表会议讨论同意，擅自签订土地流转合同的；

（二）违背村民会议或者村民代表会议决定，违法签订土地流转合同的。

第十八条侵占、挪用集体土地流转款项构成犯罪的，依法追究刑事责任。

侵占、挪用集体土地流转款项未构成犯罪的，依照下列规定处理：

（一）对行政机关直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；

（二）对集体经济组织或者村民自治组织直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处以侵占、挪用款项数额1倍以上2倍以下的罚款，但最高不超过30000元。

第十九条因农业开发对土地资源和生态环境造成破坏的，应当限期进行整治、恢复，并依法处理。

闲置农业开发用地的，依照《海南省闲置农业用地处置规定》处理。

擅自改变农业开发用地用途的，依法处理。

第二十条本规定具体应用的问题由省土地行政主管部门会同省农业行政主管部门负责解释。

第二十一条本规定自2001年12月1日起施行。


广西壮族自治区


广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法
广西壮族自治区



第一章 总 则
第一条 为了进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房上市交易行为，搞活住房二级市场，加快住房商品化的进程，逐步改善城镇居民的居住条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕
23号）、建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）和财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字〔1999〕113号）及财
政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的已购公有住房（又称房改房）包括：职工按照国家和自治区住房制度改革政策购买的全产权公有住房、经济适用住房、全额集资建造的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房上市交易，是指已购公有住房依法出售、交换、出租、抵押、继承、赠与的行为。
第四条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场交易的管理。已购公有住房再次进入市场交易时，则按私房进入市场交易的有关规定办理。

第二章 入市条件
第五条 已购公有住房上市交易应具备下列条件：
（一）拥有已购公有住房全产权并已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》；
（二）已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款；
（三）出售、交换、出租、继承、赠与拥有部分产权的已购公有住房，必须按上市当年当地测定的成本价补足房价款，过渡为拥有住房全产权。
第六条 属于下列情况的已购公有住房不能上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过自治区规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的；
（三）已购公有住房又租用公有住房的；
（四）处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
（五）校园内不能分割，实行封闭管理的；
（六）产权共有未经共有人同意的；
（七）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（八）上市交易后形成新的住房困难的；
（九）擅自改变住房使用性质的；
（十）违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
（十一）法律、法规以及县级以上（含县级）人民政府规定暂不宜上市交易的。
第七条 已购公有住房上市应遵守下列规定：
（一）已购公有住房上市交易后，不能再按房改或其他优惠政策购买或租用公有住房。
（二）个人出售已购公有住房时，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在维修资金管理机构，随房转移使用；已购公有住房出售后，该房屋的维修仍按照出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房
屋产权同时过户。

第三章 交易程序
第八条 已购公有住房上市按下列程序办理交易手续：
（一）已购公有住房所有权人填写《已购公有住房上市交易申请表》，连同原购房票据和《个人住房档案》交当地房改办；
（二）当地房改办对上市的已购公有住房进行审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见；
（三）已购公有住房所在地的房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》和本办法第九条规定提供的材料进行审核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；
（四）已购公有住房所有权人凭《已购公有住房上市准入证书》到房地产交易市场进行交易；
（五）成交的已购公有住房办清有关手续后由房地产管理部门书面通知房改办备案。
第九条 申请上市的已购公有住房，房屋所有权人应向当地房地产管理部门提供下列材料：
（一）《已购公有住房上市交易申请表》；
（二）《房屋所有权证》、《个人住房档案》；
（三）房屋所有权人及共有人的居民身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）属共有房屋的还应提供共有人（成年人）同意上市交易的书面意见。
第十条 由房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构对上市交易的房屋进行评估。
第十一条 交易双方签订已购公有住房交易合同并按本办法的有关规定缴纳有关收益和税费。涉及权属变动的，须在30日内到所在地县以上人民政府房地产管理部门办理房屋所有权转移登记并到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
已购公有住房上市交易的价格由交易双方协商确定。
第十二条 已购公有住房上市交易在按规定缴纳有关收益和税费以及分摊的共用建筑面积款后，收益归个人所有。

第四章 税费政策
第十三条 已购公有住房上市交易必须按规定缴纳有关税费。计征税费时，以房屋的成交值作为计算基数。
第十四条 已购公有住房上市交易时，要按规定缴纳土地出让金和超标面积部分的收益。
（一）土地出让金的缴纳标准按所购买的公有住房座落位置的标定地价的10％确定。计算办法按所购公有住房建筑面积除以该住房单元的楼层数（底层杂物房不计入楼层数），乘以该住房座落位置的标定地价，再乘以10％。
即：
已购公有住房建筑面积
土地出让金＝－－－－－－－－－－×标定地价×10％
楼 层 数
已购公有住房建筑面积
其中：（－－－－－－－－－－）为所分摊的土地面积
楼 层 数
购房者缴纳土地出让金后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
（二）职工上市出售超过面积标准的已购公有住房，其超标部分的收益，扣除原支付的超标房价款，其余净收益全额缴纳。
（三）土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
（四）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴
。
（五）土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益的缴纳和返还的具体办法，由各市、县财政部门会同土地行政管理、房改和房产行政主管部门制定。
第十五条 未分摊共用建筑面积的已购公有住房上市交易时，需按当地出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积计算应分摊的共用建筑面积。
8层以上（不含8层，底层杂物房除外）有电梯间的高层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的共用建筑面积的交易评估价的20％向原产权单位购买；8层以下（含8层，底层杂物房除外）没有电梯间的多层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的
共用建筑面积的交易评估价的10％向原产权单位购买。原产权单位撤销的，改交当地财政管理部门。
第十六条 已购公有住房上市交易评估费按评估值的0．25％收取。
第十七条 交易税费。
（一）出售：职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税，居住超过一年的免征营业税；居住不足一年的，出售时营业税按售房收入减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
（二）交换：已购公有住房所有权人将居住超过一年的住房与任何地方交换住房的，免征营业税；居住不足一年进行交换的，对换房的等值部分免征营业税，超过等值部分的差额部分计征营业税。
（三）出租、抵押、继承、赠与：按规定缴纳税费。

第五章 其他及罚则
第十八条 违反本办法规定擅自将已购公有住房进行交易的，除没收非法所得上交国库外，有关部门不得办理交易确认、验审和所有权转移登记等手续。不按已购公有住房上市管理部门的规定私下交易签订的协议不受法律保护。
第十九条 违反本办法第六条的规定，将不准上市交易的已购公有住房上市交易的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法第七条第一款的规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或按政府提供的优惠政策建设住房的，或再租用公有住房的，除给予当事人相应的行政处分外，由房改部门责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产
权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1—2倍罚款。
第二十一条 有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十二条 各市、县依照本办法制定当地已购公有住房上市交易的具体实施细则，报自治区住房制度改革委员会批准后实施。
第二十三条 本办法由自治区住房制度改革委员会负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。



1999年8月28日