广西南宁市人民政府


南宁市房屋产权产籍管理办法
南宁市人民政府


《南宁市房屋产权产籍管理办法》已经市人民政府常务会议通过。现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市辖区国有土地上的房屋产权产籍管理适用本办法。
第三条 本办法所称房屋产权，是指城镇房屋所有权。房屋产权人依法对自己的房屋（包括国家授权管理的国有房屋）享有占有、使用、收益、处分的权利。
本办法所称房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等能反映产权现状和历史情况的资料。
第四条 南宁市房产管理局是本市房屋产权产籍管理的行政主管部门。
第五条 《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》（以下简称权属证书）是房屋产权和他项权利的凭证，具有法律效力，任何组织和个人不得涂改或仿造。

第二章 房屋产权管理
第六条 城市房屋产权实行登记发证制度。
房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应依照本办法的规定，向市房产管理局申请登记。经审查确认后，发给权属证书。
第七条 房屋产权登记程序：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
第八条 房屋产权申请登记人：
（一）私有房屋，由公民个人申请登记，并以身份证或其他合法证件所载姓名为准；
（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用法人全称；
（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其全称；
（四）共有房屋，由全体共有人申请登记；
（五）境外经济组织和个人在本市取得的房屋，由该经济组织和个人申请登记，并交验合法有效的证件。
第九条 公民、法人或其他组织应当持有效身份证明申请房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，产权人必须出具委托书。
房屋产权人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，经当地居委会或有关机关证明，由其法定代理人代办。
第十条 新建的房屋，产权人应当在房屋竣工后的三个月内向市房产管理局申请房屋产权初始登记，并提交《建设工程规划许可证》（附建设红线图）、竣工验收合格证（附竣工图）、土地使用证（复印件）、计委批文（个人建房除外）等证明文件；新建的商品房，由开发经营企业持
上述证明文件办理初始登记（如已预售的，还应提交《商品房预售许可证》），领取《商品房销售许可证》。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，产权人应当自事实发生之日起30日内向市房产管理局提交用地证明等有关文件，申请房屋产权初始登记。
第十一条 房屋产权因下列原因转移、变更时，产权人应当在发生产权转移、变更事实之日起30日内申请办理产权转移或变更登记：
（一）买卖、交换、赠与、继承、分割、更名；
（二）调拨、接管、法人（单位）分立、合并或兼并；
（三）房屋改建、扩建、重建；
（四）房屋拆迁以产权调换方式进行补偿；
（五）落实私房政策退还房屋；
（六）产权纠纷由法院判决或调解。
第十二条 产权人申请房屋产权转移、变更登记时，除提交房屋所有权证和土地使用证（复印件）外，还应按下列不同情况分别提交有关证件：
（一）购买房屋。购买旧房的，提交房屋买卖合同及其他购买房屋凭证，如属房改房的，还应提交有关房改批准文件（复印件）；购买新建商品房的，提交《商品房销售许可证》（复印件）、《商品房购销合同》及开发经营企业出具的购房证明、房屋平面图、位置图、购房发票（复印
件）等；
（二）交换房屋，提交交换房屋协议书；
（三）受赠房屋，提交赠与公证书；
（四）继承房屋，提交继承公证书或继承证件；
（五）分割房屋，提交分家析产公证书或法院判决书（调解书）；
（六）产权人更名的房屋，提交更名公证书或其他证明文件；
（七）调拨、接管的房屋，提交调拨、接管文件或协议书；
（八）法人单位分立、合并或兼并的房屋，提交上级主管机关批准文件及其他有关文件；
（九）改建、扩建、重建的房屋，提交有关批准文件、《建设工程规划许可证》（附建设红线图）；维修的房屋还应提供房屋维修许可证（附红线图）等；
（十）拆迁补偿的房屋，提交拆迁补偿协议或有效的法律文书；
（十一）落实私房政策退还的房屋，提交落实私房政策退还产权通知单等；
（十二）因产权纠纷经法院判决或调解而发生产权变更的房屋，提交法院判决书或调解书。
第十三条 因债权债务关系而发生房屋抵押、典当的，当事人双方应在事实发生之日起30日内，持房屋产权证、抵押或典当合同及其他证明文件申请办理房屋他项权利登记。
第十四条 权属证书记载内容与实际事项不符的，权利人在得知或应当知道需要更正事项之日起30日内申请办理更正登记，并根据房屋的不同情况分别提交下列证件：
（一）需更正产权人姓名的，提交原房屋所有权证、居住地派出所出具的证明；
（二）需更正房屋地址、面积的，提交原房屋所有权证和有关证明。
第十五条 房屋灭失、土地使用年限届满或他项权利终止的，权利人应在得知需注销事项之日起30日内申请办理注销登记，并根据房屋的不同情况分别提交下列证件：
（一）房屋倒塌的，提交原房屋所有权证和证实该房屋倒塌的有关证明；
（二）房屋拆迁的，提交原房屋所有权证和房屋拆迁许可证；
（三）土地使用年限届满的，提交原房屋所有权证、土地使用证（复印件）；
（四）他项权利终止的，提交原房屋所有权证和房屋他项权证。
第十六条 房屋有下列情况之一的，暂缓办理产权登记或转移变更登记：
（一）具有正当理由不能如期交验必要证件的；
（二）房屋或土地权属发生纠纷尚未解决的；
（三）产权人下落不明，尚未确定代管人的；
（四）其他依法暂缓登记的。
第十七条 有下列情况之一的房屋，不予办理产权登记或转移变更登记：
（一）被依法查封或以其他合法方式限制房地产权利的；
（二）违法建筑；
（三）临时性房屋；
（四）其他依法不予登记的。
第十八条 无人申请产权登记或申请人不能提供取得产权的合法证明文件的房屋，暂视为无主房屋，依照有关规定，由市房产管理局予以代管并代为登记。
第十九条 权属证书破损，经查验需换领的，予以换证。权属证书遗失的，权利人应及时登报声明作废，并申请补发，由市房产管理局作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第二十条 有下列情形之一的，市房产管理局予以注销权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）市房产管理局的工作人员因工作失误造成房屋权属登记不实的。
第二十一条 对已发放的权属证书实行验证制度。凡被列入验证范围，均须按照规定办理验证手续。

第三章 房屋产籍管理
第二十二条 房屋产籍是记载、审查和确认房屋权属情况的重要依据。
第二十三条 房屋产权登记中形成的图、卡、表、册等产籍资料，应认真进行整理，如实统计，并根据房屋权利的取得、转移、变更和注销等情况及时加以调整和补充，保证产籍资料完整、准确、系统和有效利用。
第二十四条 城镇房屋的测量，应当符合房屋管理和测量规范的要求，准确反映房屋的自然状况，并绘制符合规范的图表，为审查确认产权提供可靠依据。
凡需对房屋实施测绘，公民、法人单位应给予配合与支持，不得妨碍。
第二十五条 城镇房屋产权档案，应以地（丘）号建立，并以产权人为宗立卷。宗内文件排列，可按产权变化时间为序。
房屋产权档案必须永久保存。如果发生丢失或损毁时，应当及时采取补救措施。
第二十六条 产权档案实行有偿使用（公、检、法机关除外）。查阅房屋产权档案，应按规定办理有关手续。
查阅产权档案，严禁勾划、涂改和损坏。未经批准，不得拍照、复印和摘抄。

第四章 罚 则
第二十七条 凡未按本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。
第二十八条 房屋产权人无正当理由逾期登记的，由市房产管理局责令限期补办登记手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第二十九条 虚报、瞒报、涂改、伪造登记事项，骗取权属证书或伪造权属证书、侵犯他人权益的，由市房产管理局注销该权属证书，已缴费用不予退回，并处以当事人1000－10000元罚款；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法处理。
第三十条 违反本办法第二十六条第二款规定，擅自涂改、损坏房屋产籍资料的，由市房产管理局处以100－500元罚款。
第三十一条 市房产管理局工作人员有下列行为之一的，视情节轻重予以行政处分并赔偿经济损失；构成犯罪的，由司法机关依法处理。
（一）应当发证而拒绝发证或不予答复，给当事人造成损失的；
（二）徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的；
（三）玩忽职守，造成房屋产籍资料丢失、破损、泄密的。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向法院起诉，又不履行处罚决定的，由市房产管理局申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第三十三条 房改售房、经济适用住房等房屋的产权登记，按有关规定办理。
第三十四条 市辖县可参照本办法对本辖区内的城镇房屋产权产籍进行管理。
第三十五条 本办法具体适用问题由南宁市房产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。


1998年7月16日
跨国公司法律规避问题及其规制之探析
赵志琴

内容摘要：跨国公司日益成为国际经济关系中举足轻重的参加者，其内部各实体之间的关联性为其进行法律规避创造了条件。跨国公司规避法律的行为向传统法律规避问题提出挑战，给传统法律规避问题给来新的特点。目前，针对跨国公司法律规避的规定表现在其他具体制度中。各国及国际社会对这些问题的规制仍需逐步完善。
关键词：跨国公司 法律规避 关联性

一、跨国公司及其内部各实体之间的关联性

跨国公司是国际经济关系的重要参加者。根据《联合国跨国公司行为守则》（草案）中的定义，跨国公司是指由分设在两个或两个以上国家的实体组成的企业，而不论这些实体的法律形式和活动范围如何；这种企业的业务是通过一个或多个决策中心，根据一定的决策体制经营的，因而具有一贯的政策和共同的战略，企业的各个实体由于所有权或别的因素的联系，其中一个或一个以上的实体能对其他实体的活动施加重要影响，尤其是可以同其他实体分享知识、资源以及分担责任 。从以上定义可以看出，跨国公司内部各实体之间的相互关联性是跨国公司的主要特征。跨国公司是由分布在各国的诸多实体组成的企业，其内部各实体之间，特别是母公司和子公司之间存在着密切的关系，从而使母公司或公司内的某些实体，能对其他实体分享知识、资源和分担责任。其内部各实体间在法律上往往是相互独立的实体，而在经济上又是在母公司控制下所形成的一个整体。
跨国公司这种独特的关联性，导致其在国际经济贸易交往关系中，具很大灵活性和主动性。它对国家的主权和法律的挑战，也引起了各有关主权国家及其人民的关注。跨国公司将法律灵活地运用于公司运作，“结果，仅仅因为跨国公司考虑到成本，而使任何规则都变成了市场压力的牺牲品。……如果某项法律有碍于它们的扩张，它们就威胁要离开。它们跑遍整个地球，自由选择到最好的地方去，那儿有最便宜的劳动力、最宽的法律环境、最低的税收、最多的资助。再也没有必要用国籍来确认它们，也无须为限制它们的行为而投入感情，它们已无法无天。” 如：跨国公司通过转移价格等手段规避国内税法，即在同等条件下，跨国公司内部成员之间的交易的定价与它们针对外部实体的定价不相同。跨国公司利用母公司对子公司或其他关联公司的控制或关联来协调内部利益分配，从而达到逃避税负的目的。跨国公司还可借助空壳子公司或虚设实体来巧妙安排各种收入和费用。跨国公司还可针对内部成员享有的各种税收优惠，有意识地预先安排内部各成员交易的收入，使内部收入尽力集中到享受免税、减税或抵税的成员公司身上去。跨国公司内部成员可通过虚构交易，规避税负 。跨国公司一系列的规避法律的行为已日益引起各国的关注，其对传统法律规避问题也提出了挑战。

二、跨国公司内部各实体之间的关联性给传统法律规避问题带来新特点

法律规避（evasion of law），是指涉外民事法律关系的当事人为利用某一冲突规范，故意制造某种连结点，以避开本应适用的法律，从而使对自己有利的法律得以适用的一种逃法或脱法行为 。传统国际私法对当事人规避法律的行为关注的是当事人人为地制造或改变诸如国籍、住所、行为地等连结点来达到规避本应适用的法律的效果，但未曾考虑到法律关系主体之间的关联性对此可能产生的影响。现实的法律纠纷往往产生于利益相互对抗的两个或两个以上的主体之间，这种利益对抗关系，注定了他们在法律选择上很难有效合作；相反，如果一方当事人为使对自己有利的法律得到适用，而通过故意制造连结因素来达到该目的，则很容易导致相关主体诉诸司法途径来制止这种作法。然而，具有同向利益的法律关系主体如跨国公司内部的各关联的实体，这些主体为实现共同利益，可能通过法律选择途径来规避本应适用的法律，使它们的内部共同利益最大化。而使相关的社会公共利益或第三者的利益受到损害。
跨国公司内部各实体之间的关联性给传统法律规避问题带来以下新的特点：
其一，跨国公司内部的关联机制，为其规避法律创造便利，增大了法律规避发生的频率。因为跨国公司在构筑其内部的关联机制时，就已经考虑到国际关联为选择有利于自己的法律创造了条件。跨国公司的核心公司，充分利用其统一决策的能力及对各种受控制公司的控制关系，可以自如地使两个内部成员之间从事法律规避行为。尽管这种规避行为有时会对其中一方产生不利，甚至以牺牲其重大利益为代价，但是由于成员公司所处的受控制地位，它不得不服从跨国公司的整体利益目标。内部成员之间的协调和“熟悉”，尤其是整体利益目标和统一决策的制约，使得跨国公司内部的法律规避远比普通的利益对立的民商事主体之间更为频繁。
其二，跨国公司内部的关联性增强了法律规避的隐蔽性。跨国公司的内部交易在统一的决策机制或双方协商下进行，双方可以从方方面面为法律的规避准备许多过渡性事项，以减少规避的显然性。在这种“双方规避”的情况下，双方当事人都受跨国公司整体制约机制的约束，当事人很少甚至不可能向法院起诉，指挥对方规避了相关法律。而传统法律规避则与此不同，传统法律规避中相关对方可能主动要求法院判决规避行为及其效果无效。如国际私法中著名的法律规避案例“鲍富莱蒙”案，鲍富莱蒙向法国法院申请宣告其妻加入德国国籍及离婚、再婚均无效。根据民事审判“不告不理”的一般原则，若无当事人控诉，法院不能主动开始程序。因此，如果跨国公司内部的实体之间规避的仅是民商事法律，则很难得到法律上的制约；除非这种规避给当地的社会公共利益带来重大的损害，否则难以被发现。
其三，跨国公司内部各实体的关联性使法律规避的形式更为丰富多样。跨国公司不仅可以利用传统的连结点——国籍、住所、营业地等的设置和变更来达到规避法律的目的，而且可以通过转移定价、转让公司机会、资产混同、基金或其他财产的再返还、资产耗尽、集团的金融资助、子公司无利润经营、空壳子公司等途径来规避本应适用的法律 。
其四、跨国公司法律规避的对象与传统法律规避的对象有很大不同。传统法律规避中被当事人规避的法律是当事人不愿适用的法，当事人通过规避行为使被规避的法律不再适用，而适用当事人希望适用的法律。但在跨国公司法律规避问题上，表现则有不同。表面上看来，跨国公司通过内部企业的关联运作，使本应适用的法律得到地适用，但其预计效果则被彻底改变。这已不是传统的法律规避所能及的，这些设计具有一定的隐含性，但是其欺诈的动机则极为明显，其行为的结果也必须导致第三人或社会公共利益受到损害。

三、对跨国公司法律规避行为的约束及处理

跨国公司背景下法律规避问题呈现诸多的复杂性，需要各国政府及理论界深入研究，协力合作，以期能对跨国公司的行为进行有效约束，以维护正常的国际经贸交往环境，减少跨国公司利用表面合法行为损害第三人或者社会公众的利益。
目前，各国及国际社会没有针对跨国公司法律规避行为的专门法律规定。跨国公司的法律规避问题更多的是表现在其他具体问题中，如跨国公司的转移定价问题、避税问题等等。各国及国际社会在这些问题都进行了规范。

（一）对跨国公司关联企业之间转移定价的管制

跨国联属企业之间由于存在着共同的股权和控制关系，在交易定价和引用分摊上，可能出于联属企业集团利益或经营目标的需要，不是根据独立竞争的市场原则和正常交易价格来确定有关交易价格和费用标准，而是人为地故意抬高或压低交易价格或费用标准，从而使联属企业某一实体的利润转移到另一个企业的账上，这种现象称为关联企业的转移定价行为 。转移定价是跨国公司实现其全球战略的重要操作手段，它可以在全球范围内有效地配置资源，占领市场，击败竞争对手；可以逃避税收，减少全球总税负，达到利润最大化；可以减少关税和绕过配额限制；可以随时调度资金；可以打击、排斥或淘汰竞争者，增加外国子公司在世界市场上的竞争能力；可以减少或避免物价变动、汇率变动及政治风险；可以避免东道国的外汇管制、价格控制，以及避免子公司利润过高带来的麻烦等等 。
对跨国公司转移定价行为的管制更多是在国内法措施上，许多国家对这个问题的管制都实行正常交易的原则，即将关联企业的总机构与分支机构、母公司与子公司，以及分支机构或子公司相互间的关系，当作独立竞争的企业之间的关系来处理。按照这一原则，关联企业各个经济实体之间的营业往来，都应按照公平的市场交易价格计算。许多国家在确定正常交易价格时都规定按以下方法进行：比较非受控价格法、转售价格法、成本加成法以及其他合理方法 。国际上，联合国跨国公司委员会拟定的《联合国跨国公司行为守则》（以下简称《守则》）对跨国公司的行为进行全面规范，其中涉及转移定价的管制。《守则》草案的大部分条文已经确定，但由于发达国家与发展中国家在跨国公司的待遇、国有化和补偿、国际法的适用等问题上分歧较大，这一草案在联合国大会上仍未通过。

（二）对跨国公司避税行为的管制

避税，指纳税人利用税法规定的缺漏或不足，通过某种公开的或形式上不违法的方式来减轻或规避其本应承担的纳税义务的行为。国际间税收的差异为避税提供了可能。主要有：（1）税收管辖权的差别。有国籍税收管辖权和居民税收管辖权。前者仅对本国属地的全部所得征税，后者不仅对本国属地内的全部所得征税，而且对本国籍人在国外的所得也征税。（2）税率差别。各国税率类型和水平各不相同，这就为国际避税者创造出选择最有利税负的机会。 跨国公司进行国际避税的主要方式有：（1）通过纳税主体的跨国移动进行国际避税。主要是通过选择注册成立地或改变总机构所在地和决策控制中心地的方式，规避高税率国的国籍税收管理辖权或居民税收管辖权。（2）通过征税对象的跨国移动进行国际避税。主要是跨国公司内部关联企业通过转移定价避税和跨国公司利用避税港进行国际避税。（3）跨国企业滥用税收协定进行国际避税。即本无资格享受某一特定的税收协定优惠待遇的跨国公司，为获取该税收协定的优惠待遇，通过在协定的缔约国一方境内设立一个具有该国居民身份的子公司（通称为“导管公司”），从而间接享受了该税收协定提供的优惠待遇，减轻或避免了其跨国所得本应承担的纳税义务。
美国税法针对跨国公司的避税问题已有具体的措施，如事前确认制和国内税法第482条的规定。事前确认制是美国税务局与纳税义务人对转移价格计算事先进行协议，由纳税义务人提供有关资料设定一个确定价格，并为国内税务所接受，作为其查核的常规交易标准。美国国内税法第482条规定，两个以上的组织，其营业或业务为同一主体所直接或间接控制或所有时，财政部长或其授权人（税务局）为防止其避税或反映其正确所得，可就各该团体之间的收入或费用加以调整 。
随着跨国公司避税现象的日益严重，各国政府也越来越意识到单靠各国单方面措施难以有效地管制，为此，必须加强国际合作，综合运用国内国际措施。目前，各国采取双边或多边合作的形式，通过签订有关条约和协定达到防止国际避税的目的。主要有：建立国际税收情报交换制度，使各国税务机关了解掌握纳税人在对方国家境内的营业活动和财产收入情况；在双重征税协定中增设反滥用协定条款；在税款征收方面相互协助。通过国际合作共同管制跨国公司避税行为。
以上对跨国公司规避法律的行为进行管制的措施都是针对单个问题具体处理。笔者认为可以从国际私法的法律规避理论角度对跨国公司的规避行为进行效力认定。对规避行为效力的不同态度会直接导致各国对跨国公司规避行为的不同管制。如果持肯定规避外国法的效力的态度，在跨国公司范畴里，即是肯定规避外国法的效力，则将纵容跨国公司肆意挑选注册成立地、任意改变决策中心地，以达到对已有利的法律得以适用的目的。如果仅否定规避内国法的效力，则一国对跨国公司的管制将只考虑本国的利益，而忽略了其他国家的利益，基于跨国公司是事实上的跨越数国的经济实体，片面考虑本国的利益难以对跨国公司整体做出有效管制，其结果也将损害本国的利益。如果持所有规避法律的行为皆为无效的态度，则理论上可有效管制跨国公司规避法律行为。但现行各国及国际立法并未臻至完善，事实上可能出现阻碍跨国公司发展的不合理规定。因此，笔者认为，根据我国多数学者对待法律规避问题的态度，对跨国公司规避法律的行为的效力也可作如下处理：首先，跨国公司规避本国法的行为一律无效。其次，对规避外国法的要具体分析、区别对待，如果跨国公司规避外国法中某些正当的合理的规定，其规避行为将损害该外国或第三人的利益，则应该认为规避行为无效；反之，如果规避外国法中不合理的规定，如双重征税，不实行税收饶让，则应认定该规避行为有效。

参考文献:
余劲松、吴志攀主编：《国际经济法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第34页。
参见[美]阿兰·伯努瓦：《面向全球化》（中译文），转引自李金泽：《跨国公司与法律冲突》，武汉大学出版社2001年版，第76页。
李金泽：《跨国公司与法律冲突》，武汉大学出版社2001年版，第37页。
韩德培主编：《国际私法新论》，武汉出版社1997年版，第194页。
参见李金泽：《跨国公司与法律冲突》，武汉大学出版社2001年版。
余劲松、吴志攀主编：《国际经济法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第444页。
参见陈毓圭、李洪辉编著：《跨国公司财务运作》，地震出版社1994年版，第86—90页。
余劲松、吴志攀主编：《国际经济法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第449页。
沈波、胡廷峰编著：《企业跨国经营》，经济科学出版社1997年版，第211页。
参见廖丽娟：《论公司交易与租税工具之运用——从税务人角度看“关系企业”之“企业关系”》，转引自李金泽：《跨国公司与法律冲突》，武汉大学出版社2001年版，第37页。