商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）

刘金锋


　(一)　关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

　　《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

　　(二)　关于认购协议与定金的问题

　　认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

　　(三)　关于办理房屋权属证书的问题

　　现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

　　 (四)　关于双倍赔偿的问题

　　对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令

第102号


　　《辽宁省计算机信息保密管理规定》业经1999年l月26日辽宁省人民政府第24次常务会议讨论通过，现予发布施行。


省　长　张国光
一九九九年二月十一日




辽宁省计算机信息保密管理规定



　　第一条　为了加强计算机信息的保密管理，保守国家秘密，根据有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条　本规定所称计算机信息，是指使用计算机信息系统处理的涉及国家秘密的各类信息。
　　第三条　省保密工作部门主管全省计算机信息保密工作。
　　市、县（含县级市、区，下同）保密工作部门在上级保密工作部门的指导下，管理本地区计算机信息保密工作。
　　各机关保密工作机构在其职责范围内，管理或者指导本系统计算机信息保密工作。
　　国家安全机关、公安机关及其他有关部门应当按照职责分工，做好与计算机信息保密有关的工作。
　　第四条　各级保密工作部门对计算机信息保密工作承担下列职责：
　　（一）指导并在其职责范围内检查、监督计算机信息保密工作；
　　（二）会同有关部门查处利用计算机泄露国家秘密的违法行为；
　　（三）承办计算机信息系统使用的保密审查、登记工作。
　　第五条　涉密的计算机及其计算机房须经保密技术检查并采取保密技术措施。
　　第六条　有关职能部门应当对涉密的计算机电磁波辐射进行检查，按照国家标准，采取相应的防范措施。
　　第七条　使用计算机处理涉及国家秘密的信息（以下简称涉密信息）、开通涉密信息网络，应当报县以上人民政府保密工作部门和业务主管部门审查登记。
　　涉密的计算机不得与国际信息网络联网，不得接入国内公用信息网。
　　第八条　处理涉密信息的计算机网络系统应当采取用户身份验证、存取权限控制、数据保护和网络安全监控管理等技术措施。
　　第九条　计算机网络接入单位应当对相应的网络用户进行保密教育，严格履行用户登记、资格审查制度。
　　第十条　计算机信息系统及其用户，应当加强对涉密信息源的保密管理，建立健全如下保密制度：
　　（一）出入工作间制度；
　　（二）计算机使用制度；
　　（三）启用信息源的口令、用户标识管理制度。
　　处理涉密信息的计算机，其使用单位除建立上述管理制度外，还应当建立信息介质管理、保密机和密钥管理等制度。
　　第十一条　计算机信息网络中心主管领导负责上网信息的审批。系统管理员负责网络信息的保密管理，监控网络信息正常运行；发现泄露国家秘密的，应当及时采取补救措施并向保密工作部门和主管领导报告。
　　第十二条　计算机信息网络中心系统管理员以及各级操作员应当接受保密工作部门的保密培训。
　　第十三条　涉密的计算机信息系统的使用单位接收和发送信息，必须严格履行审批手续，按照同等密级文件的管理规定传送和办理。
　　第十四条　计算机信息系统严禁传输绝密级涉密信息。对机密级、秘密级涉密信息，应当分别做出“机密”、“秘密”标志，加密后传输。
　　第十五条　涉密的计算机信息系统传输涉密信息应当“密来密复”，严禁“密来明复”。
　　第十六条　非专门用于处理涉密信息的计算机硬盘上保存的涉密信息处理完毕后，应当立即将硬盘中的涉密信息（含备份信息及相关的其他涉密信息）进行不可恢复性删除。需要保存的涉密信息，可以转存到软盘、光盘或者其他可移动的介质上。
　　存储涉密信息的介质应当按照所存储信息的最高密级标明密级，并按相应密级的文件管理。
　　第十七条　涉密的计算机信息在打印输出时，打印出的文件应当按照相应密级文件管理；打印过程中产生的残、次、废页应当及时销毁。
　　第十八条　涉密计算机的维修、维护单位须持有市以上保密工作部门的认可证明，并负有保密义务。
　　第十九条　对在计算机信息保密工作中做出显著成绩的人员，由其所在单位或者上级主管部门给予奖励。
　　第二十条　保密工作部门或者保密工作机构对违反本规定的，责令其停止使用计算机，限期整改；经保密工作部门或者保密工作机构审查、验收合格后，方可使用。
　　第二十一条　违反本规定泄露国家秘密的，依据《中华人民共和国保守国家秘密法》及其实施办法和其他有关规定处理。
　　第二十二条　本规定自1999年2月1日起施行。